Profesionalni čuvar zgrade: Kad se komšije ne dogovore

Krajem avgusta, prvim profesionalnim upravnicima stambenih zgrada u zemlji uručene su licence. Nadležni tvrde da će profesionalni upravnici – procenjuje se da ih je potrebno oko 10 000 – biti spona između građana i zakona, i da će biti angažovani onda kada stanari ne mogu da se dogovore o tome ko će od njih biti upravnik. O njihovom radu, nadležnostima, nedoumicama i problemima koji bi mogli da se jave u praksi, ili se već javljaju, za BIZLife govori Jovanka Atanacković, pomoćnica ministarke građevine, saobraćaja i infrastrukture. Kaže da je cilj Zakona o stanovanju, koji je stupio na snagu 1. januara, da se obezbedi nivo održavanja, koje će zgrade učiniti bezbednijim za stanare i sva treća lica.

Kada će se u Srbiji znati tačan broj stambenih objekata?

–         Tačan broj stambenih zgrada paralelno teče u dva postupka: postupak ozakonjenja kroz stvaranje kompletne baze nelegalnih objekata, a među njima i stambenih zgrada, kao i kroz postupak registracije stambenih zajednica. Kompletniju sliku imaćemo u sledećoj godini primene, kada se završi rok da se sve zgrade upišu kao stambene zajednice i kada komunalni inspektori provere stanje na terenu. Od usvajanja Zakona, Ministarstvo intezivno radi na pružanju pomoći u svim vidovima građanima i lokalnim samoupravama, kako bi svi mogli da se upoznaju s pojednostavljenim sistemom registracije i ostalih zakonskih novina koje olakšavaju i rešavaju dosadašnje u upravljanju i održavanju zgrada.

Ima i mnogo nelegalnih objekata. Da li će i kako oni dobiti profesionalne upravnike?

–         Zakon se odnosi na sve zgrade, bilo da su sagrađene u skladu ili suprotno zakonu koji reguliše izgradnju objekata. Svi građani i građanke su jednaki pred zakonom, svi imaju ista prava i obaveze i cilj Zakona je da sve zgrade koje su izgrađene i postoje na teritoriji Republike Srbije budu bezbedne.

Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture donelo je Pravilnik na osnovu kojeg je pre tri meseca počela obuka profesionalnih upravnika zgrada. Koje uslove treba da ispunjavju građani koji žele da budu upravnici zgrada i kolika će biti njihova prosečna plata?

–         Prema Zakonu, oni koji žele da budu profesionalni upravnici ‎moraju da imaju minimum četvorogodišnju srednju školu, da polože ispit za profesionalnog upravnika (iz oblasti zakonodavnog okvira, administrativnog aspekta upravljanja zgradama, konstrukcije zgrada, bezbednosnih procedura i veštine komunikacije), da nisu osuđivani za dela koja ih čine nedostojnim da obavljaju tu delatnost, i da zaključe ugovor o osiguranju od profesionalne odgovornosti. Njihovu platu određuje tržište, a cenu ugovaraju zaključivanjem ugovora između stambene zajednice i organizatora profesionalnog upravljanja. Cena na tržištu onih koji su se pre ovog zakona bavili pružanjem pomoći u upravljanju zgrada iznosila je između 200 i 350 dinara mesečno po stanu.

Ko su ljudi pred kojima budući profesionalni upravnici polažu ispite, odnosno da li je suzbijena mogućnost korupcije?

–         Ispitnu komisiju čini više eminentnih stručnjaka iz oblasti koje se ispituju. Imajući u vidu da svaki kandidat odgovara na po tri pitanja iz svake oblasti koju ispituju različiti ispitivači, i da iz svake oblasti ima više ispitivača, bez znanja kandidata kada koji ispituje, mogućnost koru‎pcije je isključena.

Koliko košta obuka za profesionalne upravnike?

–         Svako pravno lice koje dobije saglasnost Ministarstva za program obuke, može da organizuje obuku. Iz tog razloga je i cena obuke tržisna stvar. Neke obuke su koštale 30 hiljada dinara, neki su dali manju cenu, neki su davali da se obuka plati na rate, neki pogodnosti za pravna lica ako pošalju više kandidata…

Na koji način će se isplaćivati novac upravnicima zgrada, ako većina stanara neće da plaća održavanje zgrada?

–         Upravnici zgrada se ne plaćaju, već jedino ako stanari angažuju profesionalnog upravnika. Profesionalni upravnik se može naplatiti preko objedinjene naplate, ili poslati račun svakom vlasniku posebnog dela. Naplatu troškova ne reguliše Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, već drugi zakoni koji regulišu naplatu potraživanja.

Šta je s onim građanima koji nemaju primanja, ili su ostali bez posla, pa ne mogu da plaćaju upravnike?

 – U svakom slučaju, stanari mogu da izaberu komšiju za upravnika, kao što je taj posao po prethodnim zakonima radio predsednik skupštine stanara, koji ne mora da prima naknadu za svoj rad.

Gde građani iz stambenih zajednica mogu da pronađu profesionalne upravnike. Kako je to rešeno po gradovima?

–         Registar profesionalnih upravnika je javni registar koji vodi PKS. Da bi angažovali profesionalnog upravnika, treba da provere stambene zajednice kod kog organizatora je neki profesionalni upravnik zaposlen i da s tim pravnim licem zaključe ugovor i regulišu međusobna prava i obaveze, kao i cenu usluge. Obuke se održavaju i održavaće se u više gradova, i svakako ćemo raditi na tome da svaka lokalna samouprava ima obučene profesionalne upravnike u skladu s brojem stambenih zgrada na teritoriji ‎te lokalne samouprave.

Ko od nadležnih proverava rad profesionalnih upravnika, odnosno da li poštuju Zakonu o stanovanju?

–         Na prvom mestu proveravaju građani, jer su ih oni angažovali i uvek mogu da raskinu ugovor s profesionalnim upravnikom ako su nezadovoljni I, u slučaju štete, naplate se iz njegove polise osiguranja. Zakonom su predviđene i inspekcijske mere i prekršajne sankcije za profesionalne upravnike. Konačno, u PKS-u je zakonom predviđen sud časti i mogućnost da se zbog nepravilnosti u radu profesionalnom upravniku i oduzme licenca.

Mnogo je novosagrađenih objekata; da li je obaveza njihovih investitora da održavaju zgrade i pronađu upravnike?

–         Zakon je predvideo obavezu upravljanja i održavanja svih zgrada, ‎pa tako i onih koji imaju jednog vlasnika, kao što je slučaj kada investitor izgradi zgradu i ima sve ili većinu stanova u vlasništvu. Profesionalni upravnik nije obaveza ni za jednu zgradu, već je mogućnost za sve, pa i za slučaj investitora koji ima novosagrađenu zgradu. Kada je vlasnik zgrade jedno lice, on je pred zakonom odgovoran da zgrada bude održavana tako da ne predstavlja opasnost za život, telo i imovinu ljudi.

U većini zgrada su izabrani predsednici kućnih saveta, koji ne primaju platu pa su, sada, zapravo, u neravnopravnom položaju u odnosu na profesionalne upravnike koji za isti posao dobijaju novac. Kako to prevazići?

–         Izbor je stanara žele li upravnika komšiju ili profesionalca da upravlja njihovom zgradom. Profesionalni upravnik upravo zato ima i veću i odgovornost i obaveze prema stanarima kada je reč o upravljanju zgradom. Ukoliko stanari žele da plate svog komšiju za posao upravljanja, zakonom to nije zabranjeno, već samo nije predviđeno kao obaveza. Ako stanari žele da plate svog komšiju, to mogu da učine zaključivanjem ugovora o delu na koje prihode je, kao i za svaki drugi prihod, prema zakonu kojima se uređuju porezi na prihode, potrebno platiti porez.‎

Izvor: BIZLife

Foto: Pixabay

Piše: Nataša Mijušković