“Biznis STAN NA DAN u Srbiji više ne postoji”

PinterestFacebookTwitterShare

Foto: Pixabay

Jedan od segmenata turističke privrede koji je pretrpeo žestoke udare zbog krize izazvane koronavirusom a o kojem se malo priča je izdavanje stana na dan. Biznis koji je u Srbiji, naročito u Beogradu i Novom Sadu, godinama opsluživao brojne turiste iz inostranstva, domaće goste, ali i sve druge kojima su hoteli skupi a apartmani taman ono što im treba za nekoliko dana boravka, ovom krizom pao je na kolena. O tome koliko je situacija ozbiljna, šta sa uloženim novcem i kako dalje, za BIZLife portal razgovarali smo sa Nikolom Janičićem, osnivačem i direktorom Rentastana, koji je u ovom poslu skoro 15 godina.

Kriza zbog koronavirusa, zatvaranje granica, otkazivanje putovanja, ukidanje letova,…dovelo je u nezavidan položaj sve one koji se bave izdavanjem “stana na dan”. Može li se reći da trenutno taj biznis u Srbiji ne postoji, koliko je situacija teška?

– Upravo je to odgovor koji ja često izgovaram u protekla dva meseca – ovaj posao više ne postoji. Mislim da je to najbolja definicija, jer je takav osećaj kod svih nas koji se njime bavimo, a i logičan zaključak s obzirom na momentalni prekid u potražnji. Teško je govoriti o tom da je ovo zastoj ili privremeno stanje, jer već traje dovoljno dugo, a evidentno je da će potrajati još duže. Stanovi koji su u ovom biznisu, dobrim delom su do sada pronašli nov angažman u dugoročnom iznajmljivanju, a samo oni optimističniji, uglavnom sa stanovima u svom vlasništvu (nepritisnuti kirijama), su raspoloženi da sačekaju još mesec ili dva. Dakle, situacija je teška jer je potražnja ravna nuli, a perspektiva u mesecima pred nama je jednako loša.

Koliko takvih stanova u Beogradu i Srbiji ima i koliko je to ugroženih investicija, egzistencija, radnih mesta? Videli smo da je Airbnb najavio otpuštanje četvrtine radne snage? Šta će biti kod nas?

– Do proglašenja vanrednog stanja, stanova za izdavanje po sistemu “stan na dan” u Beogradu je bilo nešto između dve i po do tri hiljade. Tačan broj je teško utvrditi, jer ih je na tržištu bilo mnogo koji nisu prošli proces kategorizacije, pa je zvanična brojka oko tri puta manja. Ali svakako su svi jednako bili u funkciji, i sada svi oni jednako ne rade. Novac koji je uložen u opremanje ovakvih stanova, naročito neposredno pred krizu, iz sadašnje perspektive se može smatrati promašajem, pogotovo za one koji su iznajmili stan mesečno da bi ga opremili i dalje izdavali na dan. Ako je neko kao vlasnik stana koji se izdaje uložio novac da opremi stan, on i ne može smatrati da ga je uludo potrošio, jer je ulagao u svoj stan. A renoviranje i opremanje stana za kratkoročni najam ili za izdavanje na duži rok se u najvećoj meri poklapaju.


Što se tiče zaposlenih i njihovih poslova, jednako su ugroženi koliko i sam biznis. Broj onih koji u Beogradu neposredno žive od ovog posla meri se stotinama, a onih koji posredno ostvaruju prihode od rente hiljadama. Tu su i perionice veša, snabdevači posteljinom, nameštajem…Od onih koji direktno rade “stan na dan” jedan deo je uspeo ili će uspeti da pronađe uhlebljenje u nekoj drugoj priči, ali najveći deo njih i dalje čeka, nadajući se da će se situacija promeniti nabolje, jednako brzo kako se promenila i nagore. Takođe, teško je sada pronaći drugo rado mesto kada su skoro sve oblasti privrede pogođene i u skoro svim branšama ima viška radne snage, pa im ne preostaje ništa drugo nego da čekaju dalji rasplet u poslu koji su doskora radili. Situacija kod nas nije različita od one u svetu, jer i gobalni igrači poput AirBnB, Expedia i Booking prinuđeni su da otpuštaju hiljade zaposlenih. Dakle, po ovom pitanju držimo korak sa svetom!

U oglasima je evidentan porast broja nekretnina manje kvadrature, koje se sada izdaju na mesečnom nivou i očigledno je reč o stanovima koji se se ranije izdavali na dan. Da li je to rešenje dok ne prođe kriza? I koliko ona može da traje, imate li bilo kakve prognoze?

– Najveći broj preduzimljivijih je svoja jedra upravo okrenuo tom vetru, dakle pustili su svoje stanove u promet na mesečnom nivou. Po mom mišljenju, u ovom momentu, to je najbolje i jedino racionalno rešenje, s obzirom da ta vrsta potražnje nije zabeležila bitan pad, i da se stanovi, naročito apartmani, mogu lako izdati na taj način. To je dobro rešenje, jer vreme svakako prolazi, a minus koji se beleži držeći stan prazan je sve veći i veći. Sa druge strane, ako se potražnja pojavi, stan se uvek može vratiti, naročito ako se u startu ugovor o mesečnom zakupu napravi sa otkaznim rokom od 30 dana. Apartmandžije često opravdano zaziru od dugoročnog najma, jer se u stanovima izdatim na mesečnom nivou kuva, sprema i u pravom smislu živi, pa se stanovi drastično više “troše” nego kad se izdaju na dan. Ali mišljenja sam da je krečenje i lagano doterivanje izdatog stana jeftinije nego čekanje. Tim pre što su prosečni mesečni računi za stan od 50 kvadrata sa centralnim grejanjem veći od 100 evra.


Što se tiče prognoza o trajanju ovakvog stanja, teško ih je dati. Niko se nije nadao da će reka, kojom se lepo plovilo više od deset godina, presahnuti za jedan jedini dan – 13. marta. Od tog datuma beležila su se samo otkazivanja i skraćenja postojećih boravaka. U ovom momentu često se mogu čuti mišljenja ljudi sa autoritetom da posle “korone” svet više neće biti isti, pa onda u tom svetlu nije preterano ni razmišljanje da li će se ovaj posao ikada vratiti na nivo pre krize. 

Pre ove krize lično sam bio mišljenja da se ovaj posao ne može prepoloviti ni u slučaju rata. Sada vidim da sam pogrešno mislio – posao izdavanja na dan u Beogradu je opao za 95%

Mišljenja sam da će se posao svakako oporavljati, ali mnogo sporijim tempom nego što je “otišao na aparate”. Domaća potražnja će se delom vratiti pre ove druge, ali da se ona čak i u potpunosti oporavi, premala je da bi ceo biznis podigla na noge. Neizvesnost oko otvaranja granica i pravila putovanja u skorijoj budućnosti najdirektnije se preslikava na neizvesnost u ovom poslu, tako da svaka prognoza za “stan na dan” je ujedno i prognoza za pravila putovanja ne samo kod nas nego u našem okruženju, pa i u svetu.

Pod pretpostavkom da nema velike potražnje ni za redovnu ponudu stanova, da li su cene najma za stanove koji su se do sada izdavali na dan nerealno visoke?  Da li očekujete neko uravnoteženje između ponode i tražnje i na kom cenovnom nivou, ako može tako da se kaže?

– Potražnje za stanovima na mesečnom nivou nije bilo u martu, odnosno u prve dve nedelje krize, ali se sa aprilom ta potražnja probudila, pa su do sada apartmandžije koji su se na to rešili, lako izdali svoje stanove na duži rok. Verovatno je na to buđenje potražnje u sferi mesečnog najma uticalo pojavljivanje na tom tržištu većeg broja apartmana koji su se izdavali na dan, a koji su bez dileme lepši i uređeniji od standardnih stanova koji su do tad bili u ponudi. Na to sve su i cene u startu pale za dvadesetak odsto, pa su oni koji žive u iznajmljenim stanovima rešili da iskoriste priliku i da dobiju bolji stan za manje novca.

Moje mišljenje je da cene izdavanja stanova na dan ni pre krize nisu bile previsoke. Bile su upravo zrele, i tržištem precizno određene, a kao dokaz tome navešću činjenicu da je dosta ljudi izlazilo iz ovog posla, jer nisu uspevali da opstanu u oštroj konkurenciji. O trenutnim (prepolovljenim) cenama dnevnog najma nije vredno pričati jer one nisu odraz realnog stanja, već rezona – daj bar da uzmem kintu za račune. Moglo bi se lako desiti, kad se za par meseci situacija sa kakvom takvom potražnjom stabilizuje na nekom nivou, da cene stanova na dan odu uvis, jer će ih na tržištu ostati malo. Nešto slično kao što je bilo na samim počecima pre petnaestak godina – potražnja je bila bar dvadeset puta manja nego onomad pre krize, ali su se stanovi na dan mogli izbrojiti na prste, pa su cene bile dvostruko više nego danas. Ne mogu da tvrdim da će se to desiti, ali ne bi bio nerealan scenario.


Još jedna nepovoljnost je verovatno i ta što oni koji su uložili u “stan na dan” sada ne mogu lako ni da izađu iz investicija jer je potražnja za kupovinom stanova opala. Šta je po vašem mišljenju rešenje i kako će se stvari odvijati?

– Bez obzira na to što je do marta posao izdavanja na dan bio vrlo stabilan, mislim da je kupovina stana ozbiljnija investicija koja pre realizacije zahteva razmišljanje na temu – šta ako ovakvo izdavanje postane neisplativo? Svakako, mislim da je i ovde privremeno i lako izvodljivo rešenje izdavanje na mesečnom nivou, tim pre što je broj stanova za mesečni najam neuporedivo veći nego bro stanova na dan. Dakle, izdaj stan na duže, izaberi zakupca koji po tvojoj proceni neće “urnisati” stan, pa onda u povoljnijim okolnostima rasterećenije čekaj rasplet.

Može li se izvući neka paralela sa hostelima, biznisom koji je ne tako davno takođe bio jako perspektivan a koga su “ubili” upravo stanovi na dan? Da li nas čeka neki novi vid poslovanja u tom smislu?

– Ne mogu da se saglasim sa tim da su stanovi na dan ubili hostele, pre svega jer hosteli nisu „ubijeni“. Takođe, u Beogradu ta dva vida smeštaja nastali su praktično istovremeno, a i zbog tog što su gosti koji dolaze u jedne i u druge prilično različiti. U hostelima su bekpekeri, a u apartmanima porodice, parovi, poslovna ekipa. Hostela je takođe do krize bilo dosta, a poslednjih godina na prestanak rada mnogih od njih su pre svega uticale lokalne zakonske odredbe po kojima je bila neophodna saglasnosti svih stanara zgrade da bi oni funkcionisali. Dobar deo hostela se potom preselio na splavove ili zasebne objekte, jer je ovu navedenu zakonsku odredbu u zgradama sa dvocifrenim brojem stanara bilo praktično nemoguće ispuniti. Stanovi na dan su, opet, više nervirali hotelijere, jer bi se pre moglo reći da se njihovi gosti podudaraju, mada ni to ne sasvim. Gosti stanova na dan, sada, posle petnaest godina popularizacije ovog vida smeštaja, mogu se smatrati vrstom za sebe, i poprilično su diferencirani od onih iz svih drugih vidova smeštaja. A branša je opstala dovoljno dugo da se u tom smislu apartmandžije mogu ravnopravno buniti da ih, na primer, hoteli ugrožavaju i otimaju im goste.


Mislim da su u godinama pred nama  privatni apartmani realan i legitiman vid smeštaja, spreman na konkurenciju sa drugima, i da u usluzi smeštaja skoro neće biti nove revolucije, ni blizu one koju je, u sinergiji sa internetom i aplikacijama za smartfone “stan na dan” svojom pojavom izazvao.

Kakva su predviđanja kretanja na tržištu nekretnina u nekom narednom periodu, imajući u vidu veliki broj stanova koji su uključeni u “stan na dan”. Da li treba očekivati njihovu masovnu prodaju?

– Neki će verovatno i hteti da prodaju stanove zbog zastoja u ovoj vrsti izdavanja, ali je to svakako premali broj da bi uticali na cene nekretnina u Beogradu. Ne verujem da ima baš toliko brzopletih da će uskoro da prodaju stanove koje su kupili da bi se bavili ovim poslom. Možda jednim malim delom, kada su u pitanju oni koji su se zbog nečeg i pre krize dvoumili, pa su sada rešili da to urade. Oni kojii su bili čvrsto rešeni da se bave izdavanjem na dan, a koji su u tome bili i neko vreme pre krize, mislim da će imati više strpljenja i da neće požuriti sa prodajom, jer pamte i dobra vremena. Mislim da će više biti onih koji čekaju opšti pad cena stanova, da bi jeftino došli do nekretnine koju posle krize planiraju da uključe u kratkoročni najam.

U vremenu pred nama logično očekujem da će se drastično redukovati broj stanova za izdavanje na ovaj način, i da će se oni na tržište vraćati onom brzinom kojom se bude vraćala tražnja. Povoljna zakonska rešenja iz 2019. po kojima vlasnicima stanova nisu više potrebne agencije da bi izdavali svoje stanove, već to mogu da rade samostalno, učinila su da ponuda lakše i brže može da odgovori na turbulencije. Agencije koje su iznajmljivale stanove koje su kasnije reizdavale, sada su u nezavidnom položaju, jer su pritisnute kirijama, mnoge od njih prinuđene da podižu “belu zastavu” iskačući sa brda koji tone. Šta će doneti vreme pred nama, za sada možemo da nagađamo i da se nadamo najboljem.

Izvor: BIZLife/Jelena Stjepanović

Foto: Pixabay

Komentari 4

  1. Nenad

    Odavno nije bilo boljeg i smislenijeg intervjua na nekretninske teme i ovaj vid biznisa. Bravo, Jeco!

  2. Miki

    Treba ih oporezovati kao i ostale firme… Placaju po stanu pausalno 2000-3000 dinara godisnje i to je to. A mi ostali daj knjigovodji, plati porez, plati doprinose, daj fiskalna kasa…. Plati odrzavanje fiskalne kase…. Itd, itd…. Isto kao i popovi sto klepaju a nikom nista ne placaju…. Ajd sad svi mi preduzetnici da se sastanemo da pobacamo fiskkalne kase platimo godisnje par hiljada dinara i da zavrsimo sa davanjima…

  3. Jovana

    Ako te bas zanima to sto ti pricas 3000 porez je za FIZiCKA lica, a mi koji imamo vise stanova I vise zaposlenih placam I poreze I doprinose, imamo knjigovodju I takodje imamo I fiskalnu kasu. Vodimo knjigu gostiju, prijavljujemo strance na dnevnom nivou plus placamo boravisna taksu za njih.

  4. Pingback: Domaćini AIRBNB-a pred teškom dolukom: Planiraju RASPRODAJU cele imovine - Bizlife.rs