Kakva će biti VREDNOST biznisa i komercijalnih NEKRETNINA u toku i nakon pandemije covid-19?

PinterestFacebookTwitterShare

Foto: Pixabay

Kolebljivost berzanskih indeksa, rastuća volatilnost na finansijskim tržištima i povećana neizvesnost u pogledu oporavka globalne privrede usled pandemije Covid-19, doveli su u nezavidnu situaciju investitore, procenitelje i korisnike izveštaja o proceni. Kod brojnih kompanija došlo je do remećenja lanca snabdevanja zbog uvođenja karantina i delimičnog ili potpunog prekida proizvodnje, a većina maloprodajnih objekata bila je zatvorena u mnogim zemljama. Stope prinosa na državne obveznice kao tradicionalnog „sigurnog utočišta“ pale su početkom marta meseca, dok se jaz u odnosu na prinose korporativnih obveznica povećao.

U tom kontekstu, kaže za BIZLife Zvonimir Petrović, direktor Odeljenja za procene vrednosti i poslovno planiranje u BDO Srbija, nameće se pitanje koliko se promenila vrednost biznisa, kompanija i nekretnina, i kako nadalje pristupiti procenama vrednosti. Koji pristupi proceni su adekvatniji? Da li treba korigovati diskontnu stopu, koje njene elemente i u kojoj meri? Na koji način pristupiti izradi finansijskih projekcija? U nameri da se temeljnije pozabavimo ovim dilemama, u nastavku ću izložiti nekoliko problema i potencijalnih načina da se prevaziđu.

Problem: Neizvesni oblik krive ekonomskog oporavka i projekcija novčanih tokova

Iako je pandemija Covid-19 globalni događaj, nisu sve zemlje i industrije ravnomerno pogođene, pa stoga mogu ispoljiti različite krive oporavka (primera radi, mogu biti u obliku slova V, U, W, ili L). Pandemija je svakako imala izrazit pa možda čak i trajan efekat i na komercijalne nekretnine u svim segmentima, a po svojoj prilici izraženiji u segmentu poslovnog i logističkog prostora. U cilju što realističnijih projekcija, trebalo bi se vratiti fundamentima, tj. revidiranim makroekonomskim i sektorskim prognozama. Sa rukovodstvom kompanija koje ili čiju imovinu procenjujemo trebalo bi zajednički razmotriti poslovanje u predstojećem periodu, pa i preispitati postojeći biznis model. Na kraju, scenario analiza može pomoći u sagledavanju uticaja različitih kriva oporavka privrede i sektora na poslovanje kompanije ili komercijalne nekretnine. Sveobuhvatan pristup je jedino što može pomoći u situaciji kada praktično ne postoji istorijsko iskustvo o uticaju pandemija na savremenu globalnu ekonomiju.

Problem: Previranja na tržištima kapitala i uticaj na diskontne stope

Nakon pada stopa prinosa na državne obveznice, pada cena akcija na berzama, povećanja kreditnih marži i usvajanja paketa državne pomoći, valjalo bi preispitati obračun diskontnih stopa. Krenimo najpre od bezrizične stope prinosa – ona je trenutno u Evropi za emitente sa rejtingom „AAA“ na nivou od oko 0%. Beta koeficijente izračunate putem regresione analize (obično za period od 3 do 5 godina) verovatno nije nužno menjati u ovom trenutku. Implicitna premija za ulaganje u akcije tzv. ERP (eng. „equity risk premium”) pokazuje tendenciju rasta. Podsetimo se, ova premija je element interne stope prinosa na akcije koje čine neki berzanski indeks. Usled pada akcija na globalnim berzama, ova interna stopa prinosa je skočila, pa samim tim i ERP. Profesor Damodaran je u aprilu objavio podatke o implicitnom ERP-u  koji je iznosio 6,52% (skok u odnosu na mart kada je bio 5,77%). Ipak, nakon revidiranja prognoze finansijskih rezultata kompanija, realno je očekivati pad ERP-a jer on ima acikličnu prirodu i „kaska“ za aktuelnim dešavanjima.

Problem: Test impariteta (umanjenje vrednosti imovine) i pad tržišnih multiplikatora

Posmatrano sa stanovišta analize umanjenja vrednosti imovine u smislu MRS 36, „okidači“ za tzv. imparitet su izvesno već ispoljeni. Međutim, verovatno je da će u većini slučajeva upotrebna vrednost na bazi DNT-a biti veća od vrednosti dobijene primenom berzanskih i transakcionih multiplikatora, uzevši u obzir pad berzi i mogući porast broja „problematičnih“ transakcija (tzv. „distressed M&A“ ili „distressed assets“).

Problem: Rast zaduženosti i koeficijenata finansijske poluge

Državna pomoć iz paketa ekonomskih mera verovatno će doprineti rastu zaduživanja kompanija, što će barem u kratkom roku prouzrokovati rast racija finansijske poluge. Stoga, u cilju definisanja strukture duga i kapitala u diskontnoj stopi ili stopama kapitalizacije, biće neophodno ponovno razmatranje dugoročnih potreba kompanija za finansiranjem, naročito ukoliko se menja i biznis model.

ZAKLJUČAK

U biznisu je poznata parola da „gotovina caruje“. Stoga, prilikom utvrđivanja vrednosti kompanija i komercijalnih nekretnina, preporučuje se povratak na fundamente. Potrebno je sagledati uticaj preobraženog makroekonomskog ambijenta na sektore privrede i pojedinačno na kompanije. Imajući u vidu matematičku logiku DNT tehnike, razumnije je uložiti više napora u revidiranje očekivanih novčanih tokova i analizu scenarija, nego potencijalno preceniti diskontnu stopu. Pri tom, moramo voditi računa da ne obuhvatimo dva puta isti rizik — jednom u diskontnoj stopi a potom i u novčanim tokovima. Dalje, procenitelji bi uvek trebalo da imaju u vidu dugi rok i izbegavaju neopravdani konzervativizam. Na primer, dugoročni parametri profitabilnosti i obračun rezidualne vrednosti ne moraju nužno biti bitno promenjeni. Iako neuobičajena, pandemija Covid-19 nije ni prva ni poslednja kriza – proći će, a oporavak će uslediti. S druge strane, nisu sve industrije dramatično ili čak negativno pogođene — globalna tražnja za određenim proizvodima se povećala, mnogi su prešli na e-trgovinu ili rad od kuće, itd. U kontekstu pristupa proceni, pad berzanskih i transakcionih multiplikatora usled fenomena „rasprodaja“ na berzama i prodaje problematičnih kompanija i nekretnina će sigurno predstavljati teškoću u primeni tržišnog pristupa još neko vreme. Prinosni pristup i metod DNT biće stoga adekvatniji izbor. Dok se stanje stvari ne vrati u normalu ili neku „novu normalu“, predstojeći meseci će predstavljati izazov sa kojim ćemo morati da se suočimo, a to će zahtevati dodatnu pažnju, kako kod procena vrednosti biznisa, tako i nepokretnosti i drugih vrsta imovine.

Izvor: BIZLife

Foto: Pixabay

Komentari 1

  1. angelina

    Bice velika ekonomska kriza, uticace na sve nas, sve veci broj ljudi razmislja da se preseli iz stanova u centru u neku kucu na periferiji sa placem ili vikendicu, evo i ja merkam jednu na Fruskoj Gori, cekam da mi jave neku povoljnu cenu iz solis nekretnine, pa da bezim i ja…