„Dolaze velike promene na tržištu tržnih centara u Beogradu“

Prisutan je u industriji preko 15 godina radeći sa stambenim, poslovnim i maloprodajnim nekretninama, golf klubovima, iznajmljujući nekretnine zakupcima internacionalnih i regionalnih tržnih centara, kojih je preko 300, baveći se leasing-om za više od 300 zakupaca međunarodnih i regionalnih tržnih centara, marketingom tržnog centra i upravljanjem imovinom u Ujedinjenom Kraljevstvu, Bugarskoj, a od septembra 2019. godine i u Srbiji.

Aleks Linčev, u svojstvu menadžera imovine ili tržnog centra, upravljao je prostorom većim od 130.000 kvadratnih metara tržnih centara dostupnih za zakup, u dve zemlje i četiri grada, radeći za jednu od najvećih kompanija za razvoj poslovnog i stambenog prostora u centralno-istočnoj Evropi – „GTC S.A.”, sa sedištem u Poljskoj. Trenutno je Aleks Linčev angažovan od strane GTC kompanije u Srbiji za upravljanje novootvorenim Ada Mall-om u Beogradu.

Kako će izgledati tržni centri budućnosti, npr. za dve godine?

Ne samo tržni centri, kao najveći savremeni centri trgovine, već će se i sama maloprodaja dramatično promeniti u roku od dve do pet godina. Jedan važan aspekt je tehnologija, koja će više nego ikad biti u bliskoj vezi sa maloprodajom. Postala je veoma važna za vreme izbijanja pandemije i nastavlja da ubrzava tempo. Pogledajte šta se dešava sa velikim globalnim igračima na tržištu – „Ingka Group” (vlasnik velikih IKEA tržnih centara u zemljama poput Kine, Italije, Rusije) lansirao je investiciju vrednu 7,3 milijarde evra kako bi predstavio svoju LIVAT internet zajednicu, koja okuplja zakupce tržnih centara i zakupodavce, ne samo kao još jedan kanal internet prodaje već i kao platformu za razmenu ideja o načinu života i utisaka. Nemački „Unibail-Rodamco-Westfield”, deo najveće kompanije za komercijalne nekretnine u Evropi sa tržnim centrima širom sveta, najavio je strateško partnerstvo sa kompanijom „Zalando”, gigantom u oblasti e-trgovine, sa sedištem u Berlinu, koja će omogućiti zakupcima URW-a pristup najvećoj internet modnoj platformi u Evropi. Još neki aspekti tehnologije koju su već uveliko usvojili mnogi vlasnici većih tržnih centara jesu korišćenje lojaliti aplikacija, besplatnog interneta, blutut odašiljača u različitim oblastima tržnih centara, prodajnih mesta, bezbednosnih kamera, kako bi se ustanovio stvarni demografski profil kupaca u tržnim centrima i utvrdile njihove navike u kupovini.

Usvajanje tehnologije, ipak, ima i veći uticaj  na industriju tržnih centara. Pametna tehnologija i internet prodaja će osvežiti kompletnu industriju na više načina. Jedan od njih nije u skladu sa klasičnom idejom zakupodavaca o izgledu ugovora o zakupu. Jednostavno vezivanje zakupa za obim prodaje u maloprodajama nije dugoročna opcija. Kako tržni centri ulažu sve više u tehnologiju i zasebne zajednice za internet kupovinu, videćemo finansijske aranžmane gde se zakupci okreću ka novim troškovima zakupa vezanim za broj kupaca (na primer, broj kupaca koji ulaze u prodavnicu ili su na prostoru tržnog centra oko prodavnice), nova opterećenja zavisna od prodaje ostvarene u prodavnici i na internetu (na primer, zakupci mogu platiti tržnom centru procenat od svoje prodaje preko interneta ostvarene pomoću veb-portala tog tržnog centra ili unutar samog centra, sortirane prema poštanskim brojevima unutar njegovog primarnog gravitirajućeg područja) i sl.

Još jedan očigledan rezultat brzog prihvatanja tehnologije u tržnim centrima jeste svekanalno iskustvo ili, kako profesionalni žargon kaže, „pretraži offline, kupi online”. Ovaj model su već usvojili vodeći maloprodajni lanci, kao što je IKEA, uvodeći takozvane pikap prodavnice. Reč je o manjim izložbenim salonima koje kupci mogu posetiti, videti i isprobati nameštaj, a ako žele naručiti nešto što ne može stati u njihovu torbu za kupovinu (predmete veće od malog kućnog dekora i uređaja), to mogu učiniti preko interneta, samostalno ili u IKEA pikap prodavnici. Tako naručena roba obično stigne u pikap prodavnicu u mnogo kraćem roku od uobičajene internet isporuke (na primer, u roku od pet dana, umesto u roku od dve nedelje), dostava je potpuno besplatna, a kupac može da pokupi tu robu iz pikap prodavnice ili da plati troškove dodatne dostave iz pikap prodavnice do svoje kuće. Istovremeno, IKEA ne mora da plaća prodavnicu velike površine i ogromne magacine, a kojima bi inače pribegavala da je to tradicionalna IKEA prodavnica.

Kako će izgledati tipičan profil budućeg posetioca tržnog centra?

Tradicionalno, tipični posetilac tržnih centara u srednjoj i istočnoj Evropi pretežno je mlada osoba, od 14 do 40 godina; oni stariji od 35 godina su obično venčani, imaju jedno dete ili dvoje dece, obrazovani su i srednjeg staleža. U prevodu, kombinacija dve generacije – milenijalaca i mlađe Z-generacije. Sada se sve više i više studija fokusira na psihologiju potrošača generacije Z, koja je mnogo neuhvatljivija korišćenjem tradicionalnih marketinških pristupa, ali koja je, ipak, veoma dragocena, jer se pokazala otpornijom na promene potrošačkih navika usled pandemije i, što je iznenađujuće, pokazuje sklonosti prema fizičkim maloprodajnim objektima, novim brendovima, startap idejama i manje se fokusira na klasične luksuzne ili poznate brendove.

Kako će izgledati kancelarija budućnosti?

Mislim da će morati da oponaša kućnu atmosferu, da bude prostrana, ali u isto vreme da pruža lični prostor i privatnost i, iznad svega, da bude fluidan koncept između rada u pravoj kancelariji, u virtuelnom prostoru za sastanke, iz udobnosti svog doma ili gde god vi odaberete da budete. Kancelarijska zgrada će morati da bude osmišljena sa mnogo više zelenila, zajedničkih prostorija i zona za relaksaciju od trenutnog modela, koji se jednostavno zasniva na što većoj iskorišćenosti prostora za zakup i nametanju arhitektonskih i dizajnerskih trikova u enterijeru i eksterijeru.

Uzevši u obzir novonastale okolnosti, postoji li za trgovce i vlasnike tržnih centara pozitivna strana? Gde vi vidite mogućnosti?

Pozitivna strana postoji za one kompanije koje su prihvatile novonastale okolnosti kao priliku, a ne kao ograničenje ili preuveličanu apokalipsu.

Trgovci će iskoristiti priliku ako:

• preurede svoje lance snabdevanja kako bi postali lakši, raznovrsniji i efikasniji;
• umesto da jednostavno odustanu od prodavnica u korist internet prodaje, zatvore prodavnice sa manjim prometom u slabijim tržnim centrima i redizajniraju postojeće;
• promene enterijer prodavnice, asortiman, digitalne i svekanalne mogućnosti;
• orijentišu se više nego ikad na pružanje sveobuhvatne, informativne i efikasne korisničke podrške i doživljaja u fizičkim prodavnicama;
• obrate pažnju na nove tendencije, za koje se donedavno smatralo da su nemoguće, poput eventualne promene kada nove kolekcije postaju dostupne u prodavnicama. Kao što su neki premijum dizajneri počeli da predviđaju, jedna od posledica pandemije mogla bi biti da svoju letnju odeću kupujete, zapravo, početkom leta, a ne sredinom zime, prema tradicionalnom modelu.

Kako će novonastale okolnosti oblikovati ponašanje potrošača?

Potrošači će postati mnogo pažljiviji u pogledu stvari poput pristupačnosti, vrednosti za dat novac, programa lojalnosti, dobrobiti proizvoda i usluga, unapređenja prodaje i stila prikazivanja proizvoda koji kupcu omogućavaju da lako i brzo pronađe put do željenog proizvoda ili odeljenja u prodavnici, uz minimalnu ljudsku interakciju, beskontaktno plaćanje, svekanalne mogućnosti, informisane i efikasne prodavce i još mnogo toga. Potrošnja na stvari koje nisu neophodne će nastaviti da opada i obnavljaće se do kraja 2022. godine, ukoliko ne bude novih restriktivnih mera u svetu.

Kako vidite tržište maloprodaje i komercijalne nekretnine u Srbiji?

Moja zapažanja su uglavnom vezana za Beograd. Grad je uzbudljivo i izazovno žarište ulaganja u maloprodajne nekretnine, sa dva ili tri međunarodna igrača i snažnim lokalnim prisustvom. Tržište tržnih centara u Beogradu je još uvek u povoju, ali dolaze velike promene u narednih 12 meseci. Ubrzo će glavni grad iskoristiti oko 550.000 kvadratnih metara prostora tržnih centara u krugu od oko 10 kvadratnih kilometara, ili 310 kvadratnih metara na 1000 stanovnika. Radi poređenja, u Sofiji ima 320 kvadratnih metara prostora tržnih centara na 1000 stanovnika. Ipak, ovo će biti veliko opterećenje i za zakupodavce i za zakupce u glavnom gradu.

Koje su razlike između tržišta maloprodaje u Srbiji i u ostatku istočne Evrope?

Za mene Srbija i Beograd još uvek imaju veliki i neiskorišćen potencijal na polju nekretnina, kako u kancelariji, tako i u sektoru maloprodaje. Većina ekonomista predviđa da će upravo potrošnja na malo izvući zemlju iz pandemijske recesije.

Kako očekujete da će se razvijati odnosi između zakupodavaca i zakupaca u tržnim centrima?

Verujem da će se istaći oni zakupci koji su bili finansijski jaki pre pandemije i koji su uložili u svoju digitalnu, kao i u korisničku podršku. Umesto da zatvaraju svoju fizičku imovinu kako bi uštedeli novac, oni će ih, umesto toga, pretvoriti u deo svekanalne prodaje. Ovim zakupcima biće potrebni zakupodavci sa dobrim objektima čak i više nego ranije, baš kao što će i zakupci sada biti potrebni zakupodavcima.

Da li je Beogradu potrebno toliko tržnih centara i kako se oni mogu međusobno razlikovati?

To je trenutno debata sa neprestanim neslaganjima. Verujem da će tržni centri sa dobrom centralnom lokacijom, lakim pristupom, adekvatnom kombinacijom zakupaca, veličinom kojom se može upravljati i dugoročnom predanošću lojalnosti i digitalnim investicijama ojačati svoje pozicije za godinu ili dve od sada. Očekujem da će od tri do četiri centra uspešno slediti ovaj put, a ostatak će biti podložan jakoj konkurenciji i dužem prelaznom roku.

https://www.bizlife.rs/biznis/poslovne-vesti/kakva-je-buducnost-trznih-centara/

Izvor: BIZLife magazin